JURA: Specifikationsgraden af udgifter i lejekontrakter

08.01.09 10:26

Kontor-kbh.dk har indledt et samarbejde med a4 Advokatfirma. Det betyder, at du her på siden fremover løbende vil kunne læse artikler og notater med juridiske nyheder, der har interesse for lejere.

Det er en af landets førende specialister indenfor lejeret, Peter Steen Hansen fra a4 Advokatfirma, der vil holde alle interesserede opdaterede med nyheder bl.a. vedr. lejeloven.

Læs nedenfor den første artikel  vedr. specifikationsgraden af udgifter i lejekontrakter.

Specifikationsgraden i kontraktgrundlaget af udgifter, som lejeren skal betale udover lejen, vurderet afhængig af det tidspunkt, hvor lejeaftalerne blev indgået.

Af Advokat Peter Steen Hansen

Nedenstående vurdering er uafhængig af vurderingen af blanketbegrebet.

Ved L 1991 934 blev der i lejelovens § 4 indsat en regel, hvorefter det udtrykkeligt skulle fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter lejer ud over lejen skal betale vedrørende det lejede.

Bestemmelsen har følgende ordlyd:

"For lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, skal det udtrykkeligt specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter lejeren ud over lejen skal betale vedrørende det lejede. Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse. Den anslåede størrelse af den enkelte udgift skal være angivet. Indeholder lejeaftalen ikke disse oplysninger, kan udlejer ikke opkræve de pågældende udgifter."

Reglen finder anvendelse på lejeaftaler, der er indgået 1. januar 1992 eller senere. Det afgørende i den henseende er, hvornår der aftalemæssigt er indgået en aftale, og således ikke, hvornår lejeaftalen træder i kraft.

Forud for reglens indførelse var der i lejeloven ingen bestemmelser af tilsvarende karakter og således ingen bestemmelser om specifikation af udgiftsstørrelser vedrørende opkrævning af fællesudgifter, varmeudgifter eller lignende. I henhold til almindelige obligationsretlige regler var der dog forinden reglens indførelse en forpligtelse til i lejeaftalen at angive, hvilke udgiftsarter, der ville blive opkrævet over for lejer, dog uden krav om at anføre en anslået størrelse af de enkelte udgifter, ligesom kravet om udtrykkelighed heller ikke var gældende før lovens ikrafttræden.

For lejeaftaler indgået før 1. januar 1992 var der således alene et krav om, at aftalen skulle indeholde en opremsning af de omkostninger, udlejer ønskede at opkræve over for lejer ud over lejen eller på anden måde en anskueliggørelse over for lejer af, hvilke udgifter der ville eller kunne blive opkrævet over for lejer.

Ved indførelse af reglen i lejelovens § 4, jf. den ovenfor citerede bestemmelse, blev kravene til lejeaftalens indhold skærpet. Det blev således et krav for lejeaftaler indgået efter 1. januar 1992, at der i lejeaftalen udtrykkeligt blev anført, hvilke udgifter, der skal betales ud over lejen, ligesom det blev et krav, at lejeaftalen skulle indeholde et anslået beløb for de enkelte udgifter.

Det blev således et krav, at lejeren skulle kunne se ud af lejeaftalen, hvilke udgifter lejer skulle betale ud over lejen, ligesom lejeren skulle kunne se størrelsen af de pågældende udgifter.

Det er vigtigt at have for øje, at udlejer ikke er bundet af de anslåede udgifter, der anføres i lejeaftalen, og udlejer kan således opkræve den faktiske udgift hos lejer, medmindre udlejer ved aftalens indgåelse har handlet svigagtigt, eller hvis de anslåede beløb er aldeles urealistiske.

Af bestemmelsen fremgår, at der er krav om udtrykkelighed. Kravet om udtrykkelighed er ikke i overensstemmelse med almindelige obligationsretlige principper, og anses ikke at have betydning for spørgsmålet om, hvorvidt en bestemt aftale er indgået eller ej. Udtrykkelighedsreglen må dog anses som en fortolkningsregel, hvorefter tvivl om forståelsen af en bestemmelse i en lejeaftale betyder, at vilkåret må anses for ikke aftalt.

Bestemmelsen foreskriver endvidere, at lejeaftalen skal indeholde oplysninger om, hvilke udgifter, der ud over brændselsudgiften indgår i forbrugsregnskabet. Domstolspraksis har statueret, at der ikke ud fra en modsætningsslutning herfra kan konkluderes, at brændselsudgiften ikke skal anføres eller specificeres. Lejeaftalen og et eventuelt bilag hertil skal derfor også indeholde oplysninger om brændselsudgiften.

Hvis lejeaftalen er udformet således, at selve aftalen indeholder opremsningen af de udgiftsarter, der kan opkræves over for lejer, og der i et selvstændigt bilag er en specifikation af de enkelte udgifters størrelse, er det ligeledes vigtigt, at der er nøje sammenhæng mellem udgifternes angivelse i aftalen og i bilaget, idet domstolene har fastslået, at endog meget små forskelle i angivelserne i henholdsvis aftalen og et eventuelt bilag bevirker, at der ikke kan ske opkrævning over for lejer.

Derudover er det et krav, at specifikationen af de enkelte udgifter beskriver lejers udgift og ikke blot ejendommens samlede udgifter med en tilføjelse om lejers fordelingstal. Lejer skal ikke på nogen måde skulle foretage udregninger eller andet for at nå frem til sin del af udgifterne, men skal kunne se sin del af de enkelte udgifter direkte af aftalen eller det medfølgende bilag. Det bemærkes ligeledes, at specifikationen skal ledsage lejeaftalen ved indgåelsen, således at en manglende specifikation ikke senere i lejeforløbet kan berigtiges med en aftale om indføjelse af et bilag til aftalen, der beskriver lejers udgifter til de enkelte udgiftsarter.

Retsvirkninger af, at opremsningen eller den udtrykkelige specifikation og angivelsen af den anslåede størrelse af de enkelte udgifter ikke er indeholdt i lejeaftalen, er, at udlejer ikke har hjemmel til at opkræve udgiften over for lejer.

Hvis lejer - trods mangler ved aftalen - har betalt de pågældende udgifter i en årrække, kan spørgsmålet om passivitet komme på tale i forhold til lejers indsigelse mod beløbets opkrævning. Udgangspunktet er, at lejers krav på tilbagebetaling forældes efter 5 år, men såfremt lejeren i en længere periode har været eller burde være klar over, at der ikke er hjemmel i aftalen, kan passivitetsbetragtninger fremføres.

Lejers indsigelsesmulighed fortabes ikke for fremtiden. Dette betyder, at lejer, der har mistet muligheder for at kræve allerede indbetalte beløb tilbagebetalt, dog på et hvilket som helst tidspunkt kan fremføre argumentet om udgiftens manglende hjemmel i aftalen med den følge, at udlejer for fremtiden afskæres fra at kræve udgiften betalt af lejer.

Erhvervslejeloven, der er indført med L 1999 934, gælder for alle lejeaftaler, der er indgået efter 1. januar 2000, samt for lejeaftaler, der er indgået før udgangen af 1999. Se dog umiddelbart nedenfor om overgangsregler. Loven indeholder i relation til spørgsmålet om opkrævning af udgifter ud over lejen en bestemmelse, der svarer til den tidligere bestemmelse i lejelovens § 4. Bestemmelsen er dog ændret, således at lejer kan gøre den manglende specifikation eller manglende anførelse af den anslåede udgift gældende, medmindre udlejer kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

I erhvervslejelovens ikrafttrædelsesregler er anført, at loven tillige finder anvendelse på aftaler indgået før 1. januar 2000, idet der dog i erhvervslejelovens § 89 er opremset forhold, hvor lovgiver tilsyneladende udtømmende har gjort op med, hvilke regler fra den tidligere lovgivning, der skal finde anvendelse for ældre lejemål. Reglen i lejelovens § 4 er ikke nævnt, hvorfor reglen i erhvervslejelovens § 5 som udgangspunkt finder anvendelse også på aftaler indgået før 1. januar 2000.

Det skal hertil bemærkes, at Højesteret har taget stilling til en væsentlig problemstilling om hvorvidt lejeaftaler, der i henhold til reglerne i den dagældende lejelovs § 4 ikke indeholdt tilstrækkelig specifikation eller havde oplysninger om anslåede udgifter, ikke kan "repareres/blive lovlig igen" med ikrafttrædelsesbestemmelsen i erhvervslejeloven og den nye affattelse af reglen i erhvervslejelovens § 5. Spørgsmålet må siges at være afklaret i retspraksis, hvorefter Højesteret ved dommen offentliggjort i T:BB 2007.573 har fastslået, at den nye lovregel ikke kan tages til indtægt herfor, uanset den håndfaste formulering af ikrafttrædelsesbestemmelsen.

Højesterets bemærkninger:

Efter erhvervslejelovens § 86, stk. 2, gælder loven også for bestående lejeaftaler. Dette indebærer bl.a., at parterne efter lovens ikrafttræden har større aftalefrihed, men det følger ikke af bestemmelsen, at der sker nogen ændring af gyldigheden af tidligere indgåede aftaler. Tværtimod fremgår det udtrykkeligt af de almindelige bemærkninger til lovforslaget under punktet »Lovens ikrafttrædelse og virkning«, at Lovforslaget ikke indebærer, at et aftalevilkår, der efter de hidtidige lovregler var ugyldigt, bliver gyldigt. Dette er i overensstemmelse med dansk rets almindelige regler om anvendelse af ny lovgivning på ældreaftaler. På denne bag-grund kan det forhold, at § 89, stk. 1, indeholder en udtrykkelig regel herom for visse af den tidligere lovgivnings gyldighedsbetingelser, ikke give grundlag for en modsætningsslutning, der fører til, at et ugyldigt vilkår som det foreliggende bliver gyldigt. Heller ikke de øvrige bestemmelser i § 89 eller overgangsreglerne i kapitel 16 kan føre til et sådant resultat.

Endelig har Erhvervslejeloven søgt at tage stilling til konsekvenserne af, at der på et senere tidspunkt end lejeaftalens indgåelse aftales væsentlige ændringer af lejeaftalen, jf. Erhvervslejelovens § 86, stk. 3. Reglen må betyde, at kravene til opremsning og specifikation af udgiftsarterne, jf. ovenfor, skal opfyldes ved tillæggets indgåelse efter de regler, der er gældende på dette tidspunkt. Hvis ændringerne i en senere aftale ikke er væsentlige, er der ingen nye krav til tillægget.

Konklusion

For lejeaftaler indgået før 1. januar 1992 er det tilstrækkeligt, at lejeaftalen indeholder en angivelse af, hvilke udgifter udlejer kan opkræve over driftsregnskabet. For lejekontrakter indgået 1. januar 1992 eller senere er det tillige et krav, at lejeaftalen eller et eventuelt bilag hertil indeholder en specifikation af lejerens udgifter vedrørende de enkelte poster, mens det for lejeaftaler indgået 1. januar 2000 eller senere gælder samme krav, idet udlejeren dog kan opkræve udgiften, hvis udlejer kan bevise, at lejerens retsstilling er forringet som følge af, at lejeaftalen ikke overholder erhvervslejelovens krav til specifikation af udgifterne.

Hvorvidt lejeaftaler, der i henhold til reglerne i den dagældende lejelovs § 4 ikke indeholdt tilstrækkelig specifikation eller havde oplysninger om anslåede udgifter, ikke kan "repareres/blive lovlig igen" med ikrafttrædelsesbestemmelsen i erhvervslejeloven og den nye affattelse af reglen i erhvervslejelovens § 5, må siges at være afklaret i retspraksis ved Højesterets dom offentliggjort i T:BB 2007.573.

Endelig har Erhvervslejeloven søgt at tage stilling til konsekvenserne af, at der på et senere tidspunkt end lejeaftalens indgåelse aftales væsentlige ændringer af lejeaftalen, jf. Erhvervslejelovens § 86, stk. 3. Reglen må betyde, at kravene til opremsning og specifikation af udgiftsarterne, skal opfyldes ved tillæggets indgåelse efter de regler, der er gældende på dette tidspunkt. Hvis ændringerne i en senere aftale ikke er væsentlige, er der ingen nye krav til tillægget.